Агент (риелтор) – в первую очередь хороший продажник. Его главная задача – продать или купить объект по наиболее выгодной цене, в случае необходимости подобрать альтернативный объект, успешно провести переговоры по цене и срокам. Агент, имеющий значительный опыт проведения сделок с недвижимостью, знаком с некоторыми юридическими тонкостями, однако этого зачастую недостаточно для минимизации рисков, возникающих при продаже/покупке и даже аренде объекта недвижимости. Хороший юрист, имеющий опыт работы в указанной сфере, видит ситуацию гораздо глубже и шире, чем агент, даже опытный.
Очень часто агент акцентирует внимание и бывает чересчур принципиален в моментах, не имеющих большого значения в сделке, подстраховывает клиента заявлениями, которые в случае наступления негативных последствий не будут иметь в суде никакого значения. Очень часто вижу, как, сталкиваясь с нестандартной ситуацией и испытывая недостаток знаний, агенты дают задний ход и предпочитают найти клиенту другой объект недвижимости, тратя при этом его время и силы, что совершенно не допустимо в период, когда курс скачет, цены на недвижимость растут и клиент «выгорает», еще дальше отодвигаясь
от своей цели.
Пример из моей практики: мы продавали квартиру, собственники (брат с сестрой) получили ее в наследство по завещанию от тети. На момент смерти возможных наследников, претендующих на обязательную долю (нетрудоспособные родители, переживший супруг, дети и иждивенцы) не было. Однако, агент покупателя, не зная тонкости наследственного права, начал требовать от наших клиентов-продавцов, чтобы те до сделки предоставили нотариально заверенные отказы от обязательной доли
в наследстве от сестер умершей. Во-первых, сестры по закону не имели никакого права на обязательную долю в наследстве, во-вторых, подобные заявления имеют правовую силу только в том случае, если они сделаны в течение срока для принятия наследства (6 месяцев с момента смерти наследодателя). В таких случаях, когда агент покупателя чересчур категоричен, а продавец заинтересован в сделке, можно пойти навстречу и сделать подобные заявления, тем более что нотариус в данном случае не несет ответственности за информацию, изложенную в заявлении, удостоверяя только подпись и личность заявителя. Но в нашем случае одна из сестер наследодателя находилась в другой стране, чем и усложнялось получение бесполезной бумаги. В результате клиентов, которым очень понравилась квартира и цена была подходящей, агент от покупки отговорила.
Юрист, особенно тот, кто имеет в своем багаже правоприменительную практику (представительствует в суде), легко заранее может просчитать все риски клиента и разложить ему всю ситуацию в целом. Юрист легко составит нестандартный документ, исходя из конкретной ситуации, чего не сможет сделать агент без специальных знаний законодательства. Хороший юрист не работает по шаблону и Вы получаете качественное правовое сопровождение Вашей сделки, минимум рисков и полное понимание вопроса.
По этому поводу еще один пример из моей практики: одним из самых главных и опасных заблуждений агентов, работающих без правовой поддержки, является требование второй расписки «на разницу» в случае, если стоимость в договоре купли-продажи занижена. Ситуация классическая. Квартира была приватизирована и вскоре после приватизации продана фактически за 16 млн. рублей, в договоре же указали 1 млн. рублей. Ко мне обратились уже на этапе судебного разбирательства, когда покупатель, приобретший квартиру и сделавший там ремонт, перепродал ее за полную стоимость и в суде требовал избавить его от уплаты налогов в связи с тем, что квартиру он купил не за 1 млн., а за 16 млн. (в суд была предоставлена вторая расписка «на разницу» – это к вниманию тех продавцов, кого покупатели
убеждают в своей вменяемости и обещают эту расписку в налоговую не носить).
Продавцам в суде удалось признать распиской по договору купли-продажи расписку на 1 млн. рублей, а вторую – не действительной. И вот тут у меня возникает вопрос: от чего страхуют своих клиентов агенты, требующие вместо документа, реально страхующего покупателя квартиры, расписку «на разницу», которую в суде можно признать документом, к договору купли-продажи не относящимся?

Выдержки из этой статьи в разделе Аналитика - Точка зрения Журнала Квадрум.
http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_46867.html